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房产销售告诉你:房价那么高,是谁在买房?

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╭ァ雨悸 发表于 2018-9-26 09:22:31 | 显示全部楼层 |阅读模式



这个问题,我可是太有发言权了。
一开始,我是在北京做着一线的房产营销,后来作为线上买房咨询师,回答与陪伴来自全国各地的买房人一起买房。而无论是我做一线营销,还是做买房咨询,我都会问清楚他们如下几个问题:
职业、收入、家庭房产持有量、购房资金数量、家庭财产年化收益率
虽然我不敢说完全地了解买房群体,但我却敢说我接触到的都是最真实,以及最后都买到房的群体。
在这里,我要告诉大家,你们认为的很多“理所当然”,实际上是“完全错误”,太多的内容我不说,我只说一条:
北京的房子,并不是被外地人炒起来的
我在北京做房产营销的时候,一开始是做刚需改善性项目,做叠拼别墅,90%及以上的客户,都是北京人,而且都是地地道道的“老北京”,至少也在北京生活了十几二十年,有北京“户口”的“新北京”。
真正的用北京市工作居住证、连续五年纳税和社保购买的,少之又少。而这类人,主要购买的是之前的经济适用房、自住型商品房,以及共有产权房。注意了,那种房子都是福利房,只是少数,大部分人还得乖乖买商品房。
别以为这是因为项目原因,后来我又做过商住两用的盘,当年还是不限购不限贷,只要有钱就可以买的,而且我们当时的主打概念可是“首付50万,置业北京城“,即便如此,我们那个商住两用项目,还是有80%及以上的购买力来自于北京人,70%来自于那个区。
即便是上海,也是如此:




为什么当地人的买房比例这么高?
因为买房的门槛实在太高了,不仅是钱,还是限购政策。
不要以为在中国,土豪很多,其实很少。大家想要买房,尤其是买新房,买靠近市区一点、环境好一点的心房,很多人都是卖小换大、卖旧换新,必须是把手里的房子先卖掉,才能再买的。否则一套房首付300万,即便是亿万富翁,手里也很难拿出这么大量的闲置资金。
更何况,北京还限购限贷这么狠,原本有钱就已经很困难了,如果没有买房资格,连售楼处的门都进不去。连续五年的纳税和社保,这可比获得日本的永居权、拿到澳洲的PR还要难了。买套房,比移民还要难,真真是魔幻。
就因为这样,北京原本是全国人的北京,但近些年来,已经逐渐回到了北京人的北京。
我之前住在望京、住在丰台,都是四环外五环外的新社区,主要是租房群体。这段时间我搬到了国贸附近,住在一个92年的老小区里,于是就见到了只有中国才会有的现象:
在最繁华的地方的居民区,有大量白发苍苍的老人家,他们在小区里遛弯儿,在菜市场里砍价。这在国外,是难以想象的。
我去过澳洲,我也看过不少的国外房产书籍,我知道,越是发达的城市,富人和老人越是应该住在郊区的别墅或大房子里,而“贫民窟”,或者说是“酒店式公寓”或者说“精致的鸽子笼”,越应该在市中心、闹市区,他们被年轻人所居住。
之所以在中国会有这样反常的现象,是因为人口很难流动,是因为资源的过度集聚。老年人不敢卖自己的房子,因为在郊区没有好的医疗条件,年轻人买不到市中心的房子,因为又贵又少又限购。
这种现象,北京是最明显的,比如上海是“环上海经济圈”,到了北京,就是“环北京贫困带”。而且,北京很有趣,我们越往城区走,楼的高度就越低、年代就越久远。
反倒是丰台、顺义、大兴、昌平,建设起了大量高耸入云的建筑,只是可惜,大部分也都只是商业办公楼。因为北京要“限制大城市人口”。
在这样的大趋势下,大量的买房客群,都只是本地人,我们地产人称这类客户,叫“本地客源”。




什么是本地客源?
大家可能觉得很奇怪,为什么在知乎这类全国性问答平台上,有很多的快销品、汽车软广,却很少看得到房地产项目的软广,或者几乎看不到,即便出来某个房地产项目,也是如碧桂园森林城市这种,毁大于誉。
因为我们房地产行业,获客费效比最低的,是“渠道”,简单来说,就是在地铁口发传单、在小区、超市门口做展位,吸引当地客户的购买。
而且房地产又叫“不动产”,即便你真的看好了乌兹别克斯坦的一套房子,但你又不能经常去,买它干嘛?当然还是买自己当地的房子了,毕竟,租房体验简直差劲死了。
这才具有中国特色。
不过,这段时间有了一些有趣的变化。找我咨询,希望异地买房的人,着实增多了。这些人的目的也很显然,就是投资。
当然,无论你是刚需还是投资,其实都要回到投资收益率上来,只是这段时间,某些城市因为“人才引进”等政策,对年轻人放开了买房落户门槛。比如天津、成都、西安。这几个城市近期大量的买房人群,是外地人。




买房的职业和年龄?
大部分买房者,都是在买一套房或者二套房,而大部分年轻人的首付款,都是父母给的。这并不羞耻,毕竟房价这么高。
我确实也接受过某个彩票中了500万,找我做咨询的,某个做微商赚了不少钱,找我做咨询的,以及若干个做自媒体、创业迅速赚到几百万找我做咨询买房的。
但真正靠朝九晚五的工资买房的人,很少很少。即便是我,之所以能够在毕业的第二年就买房付首付,也是因为做的是营销,当年拥有丰厚的卖房佣金。
过去一段时间中国人的财富增长,主要源于资产增值,而非工资增值,所以,越是有房的人,就越有钱买更多的房,越是没钱的人,就越难买更多的房。
但即便你再有钱,在当下的国情下,你也买不动房了。
我曾经见过5个真正的炒房客。其中有一个中年大妈,其貌不扬,穿着土气,但是在车的后备箱里放着2个pos机,以及当年一买,就买下了20套北京的公寓。
不过大家也都知道,即便这样的老江湖,也遭遇了现在的滑铁卢,商住两用限购,房地产信息联网,房产税即将出台,家里有几十套房的土豪们,好日子真的到头了。
现在还在买房的人,要么是年轻人在买首套房,要么是投资客要买海外房产,要么是大爷大妈买旅游养老地产。但说实话,还想像过去那样,每年涨幅20%及以上?不可能了。
以前的房产咨询,因为房地产市场交易火爆,我主要做的是地段、行情的判断,以及很多时候的心理抚慰(hhh);现在的买房人,则越来越多地关注房产本身,比如开发商、比如交通、比如贷款模式、比率,比如户型、楼层、物业。
很多人说现在是房地产的寒冬,我反倒认为,现在的房地产,终于从疯狂逐渐回到了正轨上。我可不想当什么房价分析师,我只想做一个陪伴买房者,帮买房人避坑,为买房人省心,hhh。
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