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重庆新盘大混战!21个新项目即将入市

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发表于 2021-10-19 20:47:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
前几天,锐理发布了一张今年第四季度预计入市的新项目统计表:
备注:龙湖北岛产品为大平层,建面约173-196㎡
其中显示,今年第四季度预计有21个全新项目入市,数量远超前三个季度,是今年新项目的集中入市期。
当然,其中有不少项目我们之前都已经写过。
今天,我们“化零为整”,从区域、业态、地价和开发商的宏观角度分别来分析这批新项目呈现出的特征。
01
首先来看新项目的区域分布:
九龙坡区4个。
高新区、沙坪坝区、渝北区各3个。
江北区、大渡口区和北碚区各2个。
两江新区和南岸区各1个。
图源锐理
1)新项目最多、位置最核心:九龙坡区
九龙坡区共有4个新项目即将入市,全部位于内环以内,占据了内环新项目的近70%。
包括第一批次集中成交的招商时光序和龙湖美林美院,以及2019-2020年期间成交的新希望D10天际和重庆中交城。
招商时光序主要打造75㎡以下的小面积段精装洋房及小高层,总价优势比较明显,因此入市后可能会作为跑量产品较快销售。
龙湖美林美院据说是龙湖在九龙坡的首个洋房项目,从案名就能看出,这个项目走的应该是艺术美学风格,打造的洋房和小高层,首开建面130-131㎡,因此整体改善性应该比较强。
从目前的信息来看这两个项目走的是完全不同的路线,应该不存在竞争。
2)新项目开发最快:高新区和沙坪坝区
这两个区域的新项目主要集中在大学城和西永,多为第一批次土拍中成交的项目,其中绿地重庆世界中心据说在土拍刚结束的第二天就动工了,堪称第一批次成交土地中“最快”的项目。
可见这两个板块的整体开发速度较快,各项目加速开发以抢占市场。
3)新项目对区域影响最大:大渡口区
龙湖焕城的入驻对于大渡口有着重大意义,因为它是带着天街来的,可能会以一己之力改变大渡口目前的生活格局。
项目已经于国庆期间开放示范区,从人气就可以看出大渡口对于焕城的重视程度:
从区域来看,第四季度每一个区域应该都不会冷场。
但我觉得其中尤为值得关注的是内环区域,因为随着内环土地的断供,内环的新项目会越来越少,甚至成为绝版。
02
从业态来看,即将入市的项目以小高层、洋房为主,并且多数做了精装。
这是由土地的容积率和市场的需求变化共同决定的。
21个项目中大多数项目的容积率都集中在1.5-2.0,这几乎是一个为洋房和小高层量身打造的容积率区间。
因此我们可以看到,即将面市的新项目中90%的项目都设置了洋房,70%的项目设置了小高层,其中很多都附带精装,整体业态呈现明显的改善性特征。
但值得注意的是,虽然大多数新项目在业态趋势上偏改善,但设置的面积段并不大:不少项目设置的面积都在建面100㎡以下。
这一方面是受推售节奏的影响,一般来说首推的产品本身就是整个项目最“刚需”的产品线,以跑量为己任。
另一方面我认为是因为大多数房企认为市场的购买力仍然有限,因此需要通过控制面积段来降低总价门槛,以匹配大多数人的价格承受力。
这反映出目前市场需求端和购买端存在的一些矛盾,也让市场进入了从刚需到改善过渡的承上启下时期。
就目前来看,面积段偏小的精装改善洋房、小高层成为了这一批新项目的主流产品,它们之间的竞争应该会非常激烈。
要如何从这场同质化的竞争红海中突围而出?
可能需要从更多细节寻求核心竞争优势,比如户型尺度、精装配置、景观、园林、物业……
03
第三,从楼面地价来看,即将入市的新项目普遍地价较高。
万元地的占比超过半数,地价12000元/㎡以上的项目也高达7个。
1)大学城天花板:林与麓项目
这是目前大学城的地王项目,地价12145元/㎡,由融创独资打造。
从面积段来看,洋房建面82-100㎡,叠拼172-178㎡,整体面积并不大,属于上面所说的改善业态+偏小面积段的典型一员,想通过控制面积来降低总价门槛。
2)蔡家天花板:佳兆业江山和鸣
项目本身主打的自贸区产业优势和黄金距离下的全配套优势,但我个人更喜欢的是它的产品,包括叠拼的外观颜值和小高层的户型。
比如不到建面100㎡的三房做了LDK+方厅,这个户型我觉得是值得拿出来再看一眼的:
佳兆业·江山和鸣小高层建面约99.84㎡户型
3)观音桥天花板:香港置地启元
看完只能感叹一句:城市核心区的顶级豪宅又添一员。
观音桥的新项目本身就很难得,占据着城市最核心的地段,据说香港置地上的是集团全新的顶豪序列。
这种级别的定制品,即使买不起,应该也会让很多人非常期待。
至少,是不是可以去看一眼香港置地的作品?
4)土主天花板:招商渝天府
据说是科学城的标杆项目,坐落在重庆和成都交流的门户位置。
上的是招商的TOP级产品系列,从景观、立面、户型到装修都是一流配置,应该算是招商这两年最重要的作品之一。
总之,这几个项目基本都是各家开发商的顶配产品系,很有一些神仙打架的意味。
天花板混战,谁能成为群雄中加冕的那一个?
04
第四,从开发商来看,第四季度是龙湖+融创的主战场。
龙湖项目:龙湖焕城、美林美院、北岛,当然还有已经面市的蔡家天曜。
融创项目:桃李序、林与麓、寻光沙磁、都荟十里、春华锦。
龙湖的项目铺排主要在大渡口、杨家坪,融创的项目铺排主要在大学城、磁器口。
交锋处在中央公园:龙湖北岛和融创春华锦。
这应该也是第四季度最值得关注的两个项目,因为它们是龙湖和融创今年用来立品牌标杆的巅峰之作。
作为龙湖继「揽境」和「舜山府」之后要打造的标杆大平层,北岛是冲着“终极改善”去的,产品高度不用多说,方方面面都是龙湖顶配。
融创春华锦:“人生如春天,前程似锦”的顶级豪宅。
据说融创通过对东方传统精神的现代美学表达,意在打造一个“时代顶级生活作品”,不仅从建筑外立面上下了很多功夫,还倾力打造了山丘艺术馆等创意公区。
同样作为房企的顶级序列,同样打造的豪宅大平层,同样针对8090新生代城市贵族。
两大“顶级高手”的华山论剑,应该会是一场视觉盛宴。
看招。。。
最后
很多项目选择在第四季度集中入市,一方面是由于距离第一批次集中土拍刚好过去半年,大多数项目都进入了面市节点。
另一方面是临近年终,各开发商为冲刺业绩集中放量,本身就把第四季度作为传统的供应高峰。
如此多的新项目扎堆入市:
各新盘会如何从销售端抢占客户?
会不会打折或创新出新的优惠方式?
我觉得有点“内卷”的意思。
而在这种内卷下,利好的,或许会是购房群体。




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我市出台海绵城市规划 主城七成降雨将就地消纳利用

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