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重庆有多少住房?看完让炒房客后背发凉

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发表于 2021-11-9 22:01:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
先说结论,无论大重庆范围还是重庆主城的住房总量,目前都已经过剩了。
在国内的一二线城市,目前我们仅知道深圳在2020年由住建局官方公布了其房屋存量情况,所以我们先看看深圳的情况。
深圳常住人口约1756万人,城区人口约1744万人。2020年深圳房屋总量约1082万套,但深圳住房中城中村占比将近一半,另外还有单位自建房、工业宿舍、保障房、公寓等。而深圳商品住房仅有约189万套,占存量房屋总量的17.4%,占比很低。
那么,我国商品住房占城镇总存量住房的平均比例是多少呢?
根据国家统计局数据,1998-2020年我国竣工商品住宅合计约126亿平,占当前城镇住宅存量的40.6%。根据《任泽平:2021中国住房存量报告》,全国住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及其他。
1
我们先看看,大重庆城区有多少套房呢?
2000年以前,我国的房地产规模总体较小,也较难统计。我们就统计2000年迄今历年的商品房成交数据,这期间大重庆范围商品房约8.483亿方,其中商品住房成交总量约7.308亿方。我们按照重庆套均面积100平米左右计算,这部分有约730.8万套房。按照第七次人口普查,重庆户均2.45人口计算,730.8万套房可解决约1790万人的居住。
2000年以前住房存量较难估算,但仅在十四五期间,重庆计划要对2000年以前建设且改造意愿强烈的7394个住宅小区进行改造,改造面积约为1亿平米。这至少可以说明,2000年以前所建且可以居住的住宅小区,是远远大于1亿平米的。同样我们按照重庆套均面积仅100平米左右计算,这部分有约100万套房。按照重庆户均2.45人口计算,可解决约245万人的居住。
而根据公开报道,截至2020年,重庆公租房累计分配54万套,140余万住房困难群众实现“住有所居”。
另外根据《任泽平:重庆房地产为什么调控得好?》的报告,2009-2017年间重庆廉租房、经济适用房、保障房分别共供地约967公顷、399公顷、5000公顷。任泽平团队对2009年-2017年重庆供应的保障房用地进行估算,这部分用地可提供约71.4万套保障性住房,可为约185万人解决住房问题。
我们仅仅将以上四项数据加总,就有房屋约956.2万套,按重庆户均2.45人计算,至少可以解决约2363万人的居住。需要强调的是,我们统计的四项加总的数据,每一项都是不完全统计,而且我们没有考虑众多的企事业单位的集资房,也没有考虑大量的商住公寓。这是非常保守的不完全统计的数据。
我们再看看大重庆的人口情况,根据第七次人口普查,重庆全市常住人口约3205万,全市城镇人口约2226万。重庆也是全国城区人口上千万的7个超大城市之一,重庆的城区人口为1634万人。
所以,仅仅是大重庆这730万套以上的商品住宅,就已经足以满足重庆现有的1634万的城区人口。即便2226万的城镇人口全部搬到城区居住,我们不完全统计的这956.2万套城镇住房,也完全可以满足了,而且已经过剩了。
注意,956.2万套房是我们不完全统计的数据,遗漏的统计项太多,所以大重庆真实的住房总量要可能比我们想象的还要多。
如果我们换个角度推算,深圳商品房存量占总住房不到两成,全国商品房存量占城镇总住房存量仅约四成,大重庆商品房占大重庆城镇住房总量的比例如果用全国4成水平去算,大重庆商品住宅按7.3亿,730万套,这样算下来,大重庆城镇住房总量就有18.25亿方,1825万套房,这显然太夸张了,不太可能,所以我认为大重庆商品住宅占城镇住宅总量的比例应该远超全国水平。
如果按照大重庆商品房住房总量占城镇总住房六成来算,这样算下来,大重庆城镇住房总量就有12.17亿方,1217万套房。这样推算的数据也很夸张了。
2
我们再单独看重庆主城区的情况。
我们统计了2000年迄今主城九区历年的商品房成交数据。主城九区范围商品房约4亿方,其中商品住房成交总量约3.4亿方。按照重庆套均面积100平米左右计算,这部分有340万套房。按照重庆户均2.45人口计算,可解决约833万人的居住问题。
重庆十四五期间,要对2000年以前建设且改造意愿强烈的7394个小区进行改造,改造面积为1亿,这是大重庆数据。我们相应查找主城九区数据,大致估算主城区部分大约占一半,约5000万方,按套均面积100平米左右计算,有约50万套,可居住122.5万人。
我们统计了重庆主城已建成公租房进行了详细统计,主城共建成3400多万方,共49万户。我们按人均30平米或者套均均2人计算,可以满足约114万人居住。事实上,重庆还有数个在建公租房项目我们没有统计在内,另外,诸如巴南区的一些小规模的区级公租房我们也没有统计。
以上三项数据加总,重庆主城区可统计的这些部分房源大约已有4.24亿方,439万套,按户均2.45人计算,可以满足1087万的人口居住。而重庆主城九区的人口合计为1034万,所以主城住房也已经够住了。如果仅按我们统计的这部分房源来算,重庆主城人均住房面积也超过41平米了。
我们统计的仅有三项数据加总,没有考虑众多企事业单位的集资房、没有考虑大量的拆迁安置房、也没有考虑商住公寓,我们只是统计重庆主城区现有的可统计的这部分住房,都已经过剩了。
另外,我们是按照套均面积100进行估算的,而如果根据贝壳《2021年新居住消费调查报告》显示,重庆的套均面积仅为83.6平米。
主城42442万方住宅,按套均83.6平米计算,对应507.7万套住房,按重庆户均2.45计算,则可满足1243.8万人居住,这样算下来,重庆主城区的住房更显得过剩了。
3
其实,不仅重庆住房已经过剩,从全国来看,我们也不缺房子了。根据住建部的数据,2020年我国城镇人均居住建筑面积已经达到40㎡了。
不过,我国城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重。按照任泽平团队的统计,我国最低20%的城镇家庭户仅拥有约6%的住房面积,而最高20%的家庭户拥有约40%的住房面积。重庆也一样,很多家庭都有多套房,但也仍然有很多贫困家庭还在为第一套房发愁。所以,在共同富裕的时代背景下,房产税也就被期待成为调节贫富差距的一个手段。
我们对重庆楼市的未来,有以下一些基本判断。
第一,因为重庆住房总量已经过剩,供大于求。所以,过去几年重庆主城新房动辄超20万套的高位成交量将不可持续,未来重庆新房成交量势必逐渐萎缩。
第二,楼市的需求还是存在的,因为仍然有部分刚需要购房,同时也有大量家庭有换房的改善需求,优质资产仍有市场,但劣势资产价值看衰。未来重庆楼市资产价值分化会加剧。
第三,重庆二手房挂牌量会持续走高,但成交却变得更加困难。尤其是区县的二手房,流动性会越来越差。炒房客要抽身会不太容易了。
第四,因为房屋存量大,尤其公租房存量大,加上政府又在加强保障性租赁房供应,各大房企自持租赁住房也在增多,而无房群体越来越小,所以,房屋出租也会越来越难。
第五,重庆市场的房企数量较多,但未来会有越来越多的房企败走山城,重庆地产行业的集中度会提高。
当然,我们认为,以上这些,其实这也是全国楼市的大趋势。
炒房时代结束了,重庆就更不适合了。

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我市出台海绵城市规划 主城七成降雨将就地消纳利用

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